解讀黑龍江省首個住宅物業管理條例：用限制入戶來催交物業費明確禁止

電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被佔用……日常生活中，人們經常為小區物業問題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點”，經省十三屆人大常委會第二十二次會議表決通過，《黑龍江省住宅物業管理條例》（簡稱《條例》）將於2021年3月1日起施行，這也是黑龍江省制定的首部物業管理條例。今后，黑龍江省物業管理有法可依，更讓市民關心的物業問題有了解決之道。

24日起，本報開通《條例》系列解讀專欄，邀請管理部門、專顧委專家對有關內容進行詳細解讀。作為條例的起草部門，開欄首日，省住建廳房地產市場監管處處長王亮針對《條例》的制作背景及亮點內容進行了介紹。

很多物業管理空白 被填補了

王亮表示，近年來，黑龍江省物業服務行業發展較為迅速，但隨著物業服務企業資質的取消，“放管服”工作的深入推進，物業服務企業的准入門檻全面降低，物業服務主體井噴式增長，物業管理問題日益凸顯、矛盾比較突出。物業管理與社區治理尚未有效結合﹔業主大會成立難，業主委員會作用發揮受限，業主自治制度難以有效運行﹔物業服務人行為不夠規范，服務意識不強，收費標准與服務質量不符﹔供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營單位維修、養護和管理責任落實不到位﹔房屋開發建設遺留的質量問題，前期物業服務人與開發建設單位責任主體劃分不清等。這些問題給居民日常生活帶來極大困擾，亟待通過省級層面立法、完善制度加以解決，所以這部《條例》的出台，填補了很多管理上的空白。

“這是一部與百姓生活息息相關的惠民立法，《條例》的出台，有利於進一步明確物業管理相關主體的權利義務，明確相互之間的法律關系，厘清法律責任，減少和化解物業管理活動中的矛盾，依法維護和保障物業管理相關主體的合法權益。王亮表示，黑龍江省這部條例是回應人民群眾關切，不斷提高黑龍江省社區治理法治化水平的實際舉措。

物業咋管？有新模式了

“針對物業的管理，《條例》中創新了基層治理模式。”王亮介紹，《條例》規定了建立健全社區黨建引領，居（村）民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業使用人、物業服務人等共同參與的治理機制。鼓勵和引導中國共產黨黨員、各級人大代表和政協委員參與社區治理，推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織，符合條件的社區黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。同時，規定了確定首次業主大會會議籌備組、業主委員會和物業管理委員會成員時，應當有中國共產黨黨員，鼓勵和支持各級人大代表、政協委員參加。

街道吹哨部門報到 執法進小區了

王亮表示，《條例》為了促進物業管理與社區治理有機結合，賦予街道辦事處、鄉鎮政府統籌協調、監督管理轄區物業管理活動的具體職責，發揮其了解實際情況、發現問題及時、處理問題直接的優勢。同時，為促進城市管理、社會治理向“最后一公裡”延伸，設定了“執法進小區”內容，形成“街道吹哨，部門報到”的工作機制，解決小區相關事項管理空白和職能缺位的問題。

業主大會發起門檻 降低了

為了促進業主自治制度加快建立。王亮說，《條例》針對首次業主大會會議召開難的問題，降低了業主大會發起門檻。針對業主大會會議組織難、表決難的問題，規定“可以採用書面征求意見”“提倡採用短信、微信等信息化技術手段改進表決方式”“市、縣物業行政主管部門建立業主決策信息平台”等內容。

同時，針對業主委員會作用發揮不夠、履職不到位、缺乏監督約束機制等問題，從入口關把起，對業主委員會成員應當具備的條件進行明確﹔從基礎保障做起，對業主委員會辦公用房、業主委員會工作經費以及工作補貼來源渠道進行確定﹔從監督跟進嚴起，規定街道辦、鄉鎮政府測評業主委員會年度工作，連續兩年測評不合格的，重選業主委員會，並對業主委員會改選、業主委員會及其成員禁止性行為，以及業主委員會成員資格終止進行規定。

此外，針對當前物業服務合同多數是前期物業服務合同的延續，不利於業主大會成立和物業服務企業提高服務質量，設定前期物業服務合同期限一般不超過三年。

被動接受物業服務 不可以了

王亮表示，此次《條例》針對業主維護和保障權益，作出重點規范。其中，針對業主對共有部分享有共同管理權利認識的缺失和不足，對業主共有部分包含的具體內容進行了明確。

同時，針對業主被動接受物業服務事項，不善於通過物業服務合同合理、公平約定雙方權利義務的問題，明確建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業合同約定的內容﹔規定物業服務合同應當包括的主要內容。

此外，針對業主共有收益可能被侵佔的問題，對利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動，經營收益歸全體業主，以及收益使用方式進行了明確。

以限制業主入戶催交物業費 禁止了

針對物業服務企業良莠不齊，業主選聘物業服務企業不規范問題，王亮表示，《條例》規定業主選聘物業服務企業應當公開招標。而針對業主不交費、物業服務人降低物業服務質量，物業管理惡性循環的問題，明確物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁主張權利﹔同時，明確業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費，禁止物業服務人採取限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進入停車位等方式催交物業費。

針對業主與物業服務企業之間因為信息的不對等，缺乏溝通，而激發矛盾問題，設定了物業管理公示制度，明確物業服務企業信息公示具體內容。而為解決房屋開發建設遺留質量問題，規定建設單位應當與物業服務人簽訂物業承接查驗協議。建設單位未按照協議約定期限整改落實的，物業服務人應當及時向所在地縣級物業行政主管部門報告，縣級物業行政主管部門應當依法處理。物業服務人未及時報告的，承擔整改落實責任。

針對解聘后的物業服務企業拒不退出問題，規定了具體清退措施。

小區物業突然撤出 有人管了

針對黑龍江省一些小區出現物業撤出的情況，王亮表示，《條例》建立了應急物業服務救濟制度，規定物業管理區域出現失管狀態時，街道辦、鄉鎮政府應組織確定應急物業服務單位，提供維持業主基本生活服務事項的應急服務。

此外，針對專項維修資金使用難問題，建立了維修資金應急使用制度。明確應急使用維修資金的條件以及便捷程序，解決了危及房屋安全等緊急情況下應急維修問題。（記者 張立 仲亮）