解读黑龙江省首个住宅物业管理条例：用限制入户来催交物业费明确禁止

电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中，人们经常为小区物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，经省十三届人大常委会第二十二次会议表决通过，《黑龙江省住宅物业管理条例》（简称《条例》）将于2021年3月1日起施行，这也是黑龙江省制定的首部物业管理条例。今后，黑龙江省物业管理有法可依，更让市民关心的物业问题有了解决之道。

24日起，本报开通《条例》系列解读专栏，邀请管理部门、专顾委专家对有关内容进行详细解读。作为条例的起草部门，开栏首日，省住建厅房地产市场监管处处长王亮针对《条例》的制作背景及亮点内容进行了介绍。

很多物业管理空白 被填补了

王亮表示，近年来，黑龙江省物业服务行业发展较为迅速，但随着物业服务企业资质的取消，“放管服”工作的深入推进，物业服务企业的准入门槛全面降低，物业服务主体井喷式增长，物业管理问题日益凸显、矛盾比较突出。物业管理与社区治理尚未有效结合；业主大会成立难，业主委员会作用发挥受限，业主自治制度难以有效运行；物业服务人行为不够规范，服务意识不强，收费标准与服务质量不符；供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位维修、养护和管理责任落实不到位；房屋开发建设遗留的质量问题，前期物业服务人与开发建设单位责任主体划分不清等。这些问题给居民日常生活带来极大困扰，亟待通过省级层面立法、完善制度加以解决，所以这部《条例》的出台，填补了很多管理上的空白。

“这是一部与百姓生活息息相关的惠民立法，《条例》的出台，有利于进一步明确物业管理相关主体的权利义务，明确相互之间的法律关系，厘清法律责任，减少和化解物业管理活动中的矛盾，依法维护和保障物业管理相关主体的合法权益。王亮表示，黑龙江省这部条例是回应人民群众关切，不断提高黑龙江省社区治理法治化水平的实际举措。

物业咋管？有新模式了

“针对物业的管理，《条例》中创新了基层治理模式。”王亮介绍，《条例》规定了建立健全社区党建引领，居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业使用人、物业服务人等共同参与的治理机制。鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员参与社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。同时，规定了确定首次业主大会会议筹备组、业主委员会和物业管理委员会成员时，应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加。

街道吹哨部门报到 执法进小区了

王亮表示，《条例》为了促进物业管理与社区治理有机结合，赋予街道办事处、乡镇政府统筹协调、监督管理辖区物业管理活动的具体职责，发挥其了解实际情况、发现问题及时、处理问题直接的优势。同时，为促进城市管理、社会治理向“最后一公里”延伸，设定了“执法进小区”内容，形成“街道吹哨，部门报到”的工作机制，解决小区相关事项管理空白和职能缺位的问题。

业主大会发起门槛 降低了

为了促进业主自治制度加快建立。王亮说，《条例》针对首次业主大会会议召开难的问题，降低了业主大会发起门槛。针对业主大会会议组织难、表决难的问题，规定“可以采用书面征求意见”“提倡采用短信、微信等信息化技术手段改进表决方式”“市、县物业行政主管部门建立业主决策信息平台”等内容。

同时，针对业主委员会作用发挥不够、履职不到位、缺乏监督约束机制等问题，从入口关把起，对业主委员会成员应当具备的条件进行明确；从基础保障做起，对业主委员会办公用房、业主委员会工作经费以及工作补贴来源渠道进行确定；从监督跟进严起，规定街道办、乡镇政府测评业主委员会年度工作，连续两年测评不合格的，重选业主委员会，并对业主委员会改选、业主委员会及其成员禁止性行为，以及业主委员会成员资格终止进行规定。

此外，针对当前物业服务合同多数是前期物业服务合同的延续，不利于业主大会成立和物业服务企业提高服务质量，设定前期物业服务合同期限一般不超过三年。

被动接受物业服务 不可以了

王亮表示，此次《条例》针对业主维护和保障权益，作出重点规范。其中，针对业主对共有部分享有共同管理权利认识的缺失和不足，对业主共有部分包含的具体内容进行了明确。

同时，针对业主被动接受物业服务事项，不善于通过物业服务合同合理、公平约定双方权利义务的问题，明确建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容；规定物业服务合同应当包括的主要内容。

此外，针对业主共有收益可能被侵占的问题，对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动，经营收益归全体业主，以及收益使用方式进行了明确。

以限制业主入户催交物业费 禁止了

针对物业服务企业良莠不齐，业主选聘物业服务企业不规范问题，王亮表示，《条例》规定业主选聘物业服务企业应当公开招标。而针对业主不交费、物业服务人降低物业服务质量，物业管理恶性循环的问题，明确物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁主张权利；同时，明确业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，禁止物业服务人采取限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进入停车位等方式催交物业费。

针对业主与物业服务企业之间因为信息的不对等，缺乏沟通，而激发矛盾问题，设定了物业管理公示制度，明确物业服务企业信息公示具体内容。而为解决房屋开发建设遗留质量问题，规定建设单位应当与物业服务人签订物业承接查验协议。建设单位未按照协议约定期限整改落实的，物业服务人应当及时向所在地县级物业行政主管部门报告，县级物业行政主管部门应当依法处理。物业服务人未及时报告的，承担整改落实责任。

针对解聘后的物业服务企业拒不退出问题，规定了具体清退措施。

小区物业突然撤出 有人管了

针对黑龙江省一些小区出现物业撤出的情况，王亮表示，《条例》建立了应急物业服务救济制度，规定物业管理区域出现失管状态时，街道办、乡镇政府应组织确定应急物业服务单位，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。

此外，针对专项维修资金使用难问题，建立了维修资金应急使用制度。明确应急使用维修资金的条件以及便捷程序，解决了危及房屋安全等紧急情况下应急维修问题。（记者 张立 仲亮）