《黑龙江住宅物业管理条例》解读：专项维修资金小区共用设备保修期满后才可用

　　本报开通《黑龙江住宅物业管理条例》解读专栏，受到小区居民的格外关注。哈尔滨市民关世文打来电话称赞：“咱省物业条例制定很及时，解读得也很及时，让我们小区一些弄不清楚的事终于有了界定。”26日，本报邀请到省物业专家组成员樊勇，继续对市民关心的物业问题进行解读。

　　邻居总说业委会不干事 业委会该管啥？

　　市民张凤霞反映，自从进入业委会，邻居总说业委会不管啥事,只会花大家钱，还不替居民说话，我想知道业主委员会到底该管啥？

　　“市民提的这个问题，目前很多小区存在对业主委员会的误区。”樊勇介绍，业主委员会是业主大会的执行机构，代表本物业管理区域内全体业主的合法权益。成立业主委员会是实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，可以保障物业的安全与合理使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全和文明的环境。业主委员会执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督。除首次业主大会外，以后每年召开的年度大会均由业主委员会筹备、召集和主持。遇有特殊情况，业主委员会有权依照有关规定召集和主持业主大会临时会议。会议期间，业主委员会应当向业主大会报告业主委员会年度履职情况。同时定期向业主通报工作情况，每年公示业主委员会成员、候补成员应当缴纳的物业费用情况。

　　业委会有经费不用物业公司给 底气更足了

　　樊勇表示，业主委员会成立后，经常运行一段会出现和小区居民闹矛盾的情况，对此，条例也进行了详细界定，规范经费的来源，这样也不用物业给出一定补助，底气更足了。

　　樊勇表示，业主大会同意，业主委员会可以聘用专职人员负责办理业主委员会日常事务和财务工作，协调解决业主投诉等工作。聘用的专职人员应当接受业主委员会领导、监督和管理，在业主委员会授权范围内开展工作。聘用专职人员的薪酬标准不得低于当地最低工资标准；业主委员会按照合同约定，决定对聘用的专职人员减薪或者解聘的，应当经半数以上成员同意。在经费方面，除首次业主大会会议外，业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员的工作补贴以及聘用专职人员的薪酬，应从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，或者由全体业主分摊，具体办法和标准由业主大会决定。但是业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补贴的筹集、使用和管理情况，每年不少于两次，每次公示期不少于十日。公示期满后，业主可以在业主委员会办公场所随时查阅。

　　专项维修资金该咋用？小区共用设备保修期满后可用

　　“专项维修资金，我们从没用过，作为普通居民，我们该如何监管和使用专项维修资金？”很多市民致电本报，询问专项维修基金的使用问题。

　　樊勇解释，专项维修资金就是属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，是不得挪作他用的。业主委员会有权依据物业管理法律、法规和政策规定，审核专项维修资金的筹集、使用和管理的情况，以及组织维修资金的补交、续交事宜，并报业主大会审议和监督。

　　物业纠纷解决方法不同 看选哪条途径

　　针对很多小区居民提出与物业发生纠纷，该怎么解决，樊勇表示，“物业管理纠纷”是指物业管理活动中的主体即业主、业主大会、业主委员会、物业服务人以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。而物业纠纷不同，解决的方法也不同。按照新条例规定，物业管理纠纷包括前期物业管理纠纷、物业使用纠纷、物业维修养护纠纷、物业管理服务纠纷、物业租赁转让纠纷、异产毗连房屋管理纠纷，以及政府有关部门在行政管理实施中发生的纠纷等。物业管理纠纷的解决处理途径主要有协商、协调、仲裁和诉讼。而业主委员会具有调解物业管理活动中纠纷的职责。

　　物业连垃圾都不清 该如何解聘

　　“我家小区的物业公司进驻两年了，但我们觉得服务不是很好，连垃圾都不能及时清扫，我想问，该怎样选聘和解聘物业？有什么具体的程序吗？针对哈尔滨市民韩蕊反映的问题，樊勇表示，业主委员会代表业主与业主大会依据国家有关物业管理的法律、法规和政策规定以及管理规约的约定，采用公开招标或者邀请招标方式选聘物业服务人。选聘、续聘或者解聘物业服务人，须经业主大会讨论通过后，业主委员会方可与物业服务人签订、变更或者解除物业服务合同。

　　“但根据服务的不同，小区居民可以选择续聘和解聘。”樊勇说，按照条例规定，物业服务合同期满后，对于服务好的物业服务人，可以选择再次聘用。而服务不好的则解聘物业服务人，但解聘方式分为自然解聘和提前解聘。“自然解聘”是指物业服务合同期限届满后不再被续期。“提前解聘”是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行当事人协商一致，可以解除合同。（记者 张立 仲亮）