《黑龍江住宅物業管理條例》解讀：專項維修資金小區共用設備保修期滿后才可用

　　本報開通《黑龍江住宅物業管理條例》解讀專欄，受到小區居民的格外關注。哈爾濱市民關世文打來電話稱贊：“咱省物業條例制定很及時，解讀得也很及時，讓我們小區一些弄不清楚的事終於有了界定。”26日，本報邀請到省物業專家組成員樊勇，繼續對市民關心的物業問題進行解讀。

　　鄰居總說業委會不干事 業委會該管啥？

　　市民張鳳霞反映，自從進入業委會，鄰居總說業委會不管啥事,隻會花大家錢，還不替居民說話，我想知道業主委員會到底該管啥？

　　“市民提的這個問題，目前很多小區存在對業主委員會的誤區。”樊勇介紹，業主委員會是業主大會的執行機構，代表本物業管理區域內全體業主的合法權益。成立業主委員會是實行業主自治自律與專業化管理相結合的管理體制，可以保障物業的安全與合理使用，維護本物業管理區域內的公共秩序，創造整潔、優美、安全和文明的環境。業主委員會執行業主大會的決定，接受業主大會和業主的監督。除首次業主大會外，以后每年召開的年度大會均由業主委員會籌備、召集和主持。遇有特殊情況，業主委員會有權依照有關規定召集和主持業主大會臨時會議。會議期間，業主委員會應當向業主大會報告業主委員會年度履職情況。同時定期向業主通報工作情況，每年公示業主委員會成員、候補成員應當繳納的物業費用情況。

　　業委會有經費不用物業公司給 底氣更足了

　　樊勇表示，業主委員會成立后，經常運行一段會出現和小區居民鬧矛盾的情況，對此，條例也進行了詳細界定，規范經費的來源，這樣也不用物業給出一定補助，底氣更足了。

　　樊勇表示，業主大會同意，業主委員會可以聘用專職人員負責辦理業主委員會日常事務和財務工作，協調解決業主投訴等工作。聘用的專職人員應當接受業主委員會領導、監督和管理，在業主委員會授權范圍內開展工作。聘用專職人員的薪酬標准不得低於當地最低工資標准﹔業主委員會按照合同約定，決定對聘用的專職人員減薪或者解聘的，應當經半數以上成員同意。在經費方面，除首次業主大會會議外，業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會成員的工作補貼以及聘用專職人員的薪酬，應從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，或者由全體業主分攤，具體辦法和標准由業主大會決定。但是業主委員會應當在物業管理區域顯著位置公示工作經費和工作補貼的籌集、使用和管理情況，每年不少於兩次，每次公示期不少於十日。公示期滿后，業主可以在業主委員會辦公場所隨時查閱。

　　專項維修資金該咋用？小區共用設備保修期滿后可用

　　“專項維修資金，我們從沒用過，作為普通居民，我們該如何監管和使用專項維修資金？”很多市民致電本報，詢問專項維修基金的使用問題。

　　樊勇解釋，專項維修資金就是屬業主所有，專項用於物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，是不得挪作他用的。業主委員會有權依據物業管理法律、法規和政策規定，審核專項維修資金的籌集、使用和管理的情況，以及組織維修資金的補交、續交事宜，並報業主大會審議和監督。

　　物業糾紛解決方法不同 看選哪條途徑

　　針對很多小區居民提出與物業發生糾紛，該怎麼解決，樊勇表示，“物業管理糾紛”是指物業管理活動中的主體即業主、業主大會、業主委員會、物業服務人以及政府行政主管部門等在物業的使用、維修和管理中所發生的爭執。而物業糾紛不同，解決的方法也不同。按照新條例規定，物業管理糾紛包括前期物業管理糾紛、物業使用糾紛、物業維修養護糾紛、物業管理服務糾紛、物業租賃轉讓糾紛、異產毗連房屋管理糾紛，以及政府有關部門在行政管理實施中發生的糾紛等。物業管理糾紛的解決處理途徑主要有協商、協調、仲裁和訴訟。而業主委員會具有調解物業管理活動中糾紛的職責。

　　物業連垃圾都不清 該如何解聘

　　“我家小區的物業公司進駐兩年了，但我們覺得服務不是很好，連垃圾都不能及時清掃，我想問，該怎樣選聘和解聘物業？有什麼具體的程序嗎？針對哈爾濱市民韓蕊反映的問題，樊勇表示，業主委員會代表業主與業主大會依據國家有關物業管理的法律、法規和政策規定以及管理規約的約定，採用公開招標或者邀請招標方式選聘物業服務人。選聘、續聘或者解聘物業服務人，須經業主大會討論通過后，業主委員會方可與物業服務人簽訂、變更或者解除物業服務合同。

　　“但根據服務的不同，小區居民可以選擇續聘和解聘。”樊勇說，按照條例規定，物業服務合同期滿后，對於服務好的物業服務人，可以選擇再次聘用。而服務不好的則解聘物業服務人，但解聘方式分為自然解聘和提前解聘。“自然解聘”是指物業服務合同期限屆滿后不再被續期。“提前解聘”是指在合同履行期間，由於某種原因，合同雙方或者單方提出終止合同的履行當事人協商一致，可以解除合同。（記者 張立 仲亮）